ОСББ в новобудові. З чого почати?

Перш за все необхідно створити ініціативну групу не менше ніж з трьох власників квартир або нежитлових приміщень. Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» правом створення ОСББ наділяє власника житлового будинку або ініціативну групу власників квартир.

Питання власника житлового будинку є спірним в цій статті. Якщо є власники квартир, то вони вже є співвласниками житлового будинку і виділити серед них власника не можливо.

Перед тим як звертатися з пропозицією до інших співвласників житлового будинку з питанням створення ОСББ, спочатку необхідно звернутися до обслуговуючої організації чи будівельної компанії, яка продає квартири на предмет наявності у них належних документів (план земельної ділянки, технічний паспорт житлового будинку, інвентарна справа, акт прийняття в експлуатацію, плани зовнішніх мереж тощо) та з’ясувати, хто є балансоутримувачем житлового будинку. Це обхідно для подальшого вирішення питання Вашого ОСББ: хто буде далі утримувати на балансі житловий будинок.

Є випадки коли новозбудований житловий будинок не має реального балансоутримувача. Ст. 11 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» визначає, що у разі,  якщо  у  новозбудованому  будинку  власники  квартир, приміщень  протягом  двох  місяців після підписання акта державної приймальної комісії не створюють  об'єднання  і  не  приймають  на баланс основні фонди,  сільська,  селищна,  міська рада може своїм рішенням призначити балансоутримувача. Органи місцевого самоврядування призначають балансоутримувачем запропоновану забудовником компанію, але не зобов’язують її приймати будинок на баланс. Отже в новобудови може бути призначений балансоутримувач, але не бути реального.

Перед створенням ОСББ необхідно ознайомитися з фінансовим становищем утримання житлового будинку. Врахувати необхідно витрати на забезпечення будинку житлово-комунальними послугами та відшкодування їх вартості власниками (мешканцями) квартир.

Однією з причин збитковості обслуговування новобудови в випадку наявності квартир без господарів є те, що на обслуговування цих квартир витрачаються кошти, але забудовники через створені ним обслуговуючі організації ухиляються від оплати таких послуг і вони оплачуються за рахунок коштів тих, хто придбав квартири. Цю проблему якраз можливо вирішити через створення ОСББ, бо тоді в продавця (забудовника) не буде можливості ухилятися від оплати житлово-комунальних послуг за квартири, які йому належать.

Краще за все для з’ясування реального фінансового стану все ж запрошувати спеціалістів і ставити конкретні питання з врахуванням усіх можливих ризиків.

Особливу увагу варто приділити і питанню технічного стану будинку та його інженерного обладнання. Новозбудований будинок не завжди є свідченням бездоганності та довголіття. Навіть незначне упущення в будівництві може виявитися для ОСББ ціною його існування. Якщо є явно недобудовані елементи, то треба негайно зобов’язати забудовника їх ліквідувати.

Технічний стан будинку краще також перевіряти зі спеціалістами і не шкодувати на це часу.

Якщо все в нормі, і Ви бачите можливість  процвітання житлового будинку, то можна приступати до дій зі створення ОСББ.

Для цього необхідно зібрати власників та/або співвласників квартир, нежитлових приміщень, їх має бути не менше 50% від загальної чисельності, проводити установчі збори, затверджувати Статут та реєструвати ОСББ.

Створення ОСББ має багато плюсів для самого житлового будинку та його співвласників. Тільки виявивши бажання його створити, Ви вже заставляєте забудовника подумати над усім тим, що він міг упустити при будівництві. Виявивши недоліки, Ви негайно заставите їх ліквідувати. Нести відповідальність за будинок де живете, і сплачувати  кошти лише на його утримання та забезпечення, завжди ефективніше та краще.

юрист

юридичної компанії "Правова група "Юста"

Торохтій Ярослава

30.03.2015