044 528-85-07
093 975-24-93

Головне в оренді земель сільськогосподарського призначення.

Оренда землі є поширеним явищем в Україні. Майже кожен житель сільської місцевості є власником земельної ділянки сільськогосподарського призначення та віддає її в оренду. Багатою є і судова практика розгляду спорів, що виникають з відносин оренди землі. Захистити свої права, вберегтися від розчарувань та зайвих судових слухань, допоможе знання цих прав та відносин у сфері оренди землі.

Відносини з оренди землі регулюються Земельним кодексом України від 25.10.2001 року та Законом України «Про оренду землі» від 06.10.1998 року (далі Закон).

Закон в ч. 1 ст. 15 визначає істотні умови договору оренди землі, тобто ті умови, які мають гарантувати орендодавцю та орендарю їх права та інтереси.

Так, в договорі мають бути зазначені: об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки). Вимоги щодо кадастрового номера в Законі з’явилися в 2011 році.

Строк дії договору визначається сторонами і не може бути більшим 50 років. Тривалий строк дії договору оренди землі є більше вигідним орендарю ніж орендодавцю, так як гарантує йому право розпоряджатися земельною ділянкою та залишатися на умовах визначених на момент укладення договору. Якщо ж орендодавцю за його земельну ділянку запропонують більшу плату, то в нього не буде можливості отримати свою ділянку раніше ніж це зазначено в договорі і він вимушений буде чекати.

Зі строком дії договору в практиці судових спорів частими є питання їх закінчення. Договори оренди землі підлягають обов’язковій державній реєстрації. Саме державна реєстрація договору оренди є терміном, який розпочинає його дію. Тому, якщо в договорі зазначено, що «договір діє», то він діятиме з моменту державної реєстрації на строк зазначений в договорі, а не з тієї дати, коли був підписаний. В практиці вирішення судових спорів зустрічаються випадки, коли орендарі реєстрували договори і через три роки після підписання, чим строк дії договору відкладався. Законодавством України не встановлені строки в межах яких необхідно провести державну реєстрацію договорів. Частіше за все процедуру держаної реєстрації проводять орендарі.

Вихід з цієї проблеми можливий через зазначення в договорі конкретної дати його закінчення. Це зобов’яже орендаря вжити всіх заходів для прискорення проведення реєстрації договору і дасть можливість уникнути спорів з питання строку його дії.

Істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Закон України «Про оренду землі» в ч. 2 ст. 21 встановлює, що розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюється за згодою сторін у договорі.

Такою свободою часто користуються недобросовісні орендарі, передбачаючи орендну плату в розмірі 1-1,5% від оціночної вартості земельної ділянки. На захист сільського населення від подібних випадків Указом Президента від 02.02.2002 року № 92/2002 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян – власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» в п. 1 запроваджено плату за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше 3 % визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) та поступового збільшення цієї плати залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря. Цей розмір плати є рекомендованим, а остаточне його визначення залежить від домовленості сторін.

Закон в ч. 3 ст. 21 визначає, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, але якщо інше не передбачено договором оренди. Отже, договір підписаний сторонами може позбавити можливості орендодавця отримувати платну з урахуванням індексів інфляції.

В договорі оренди землі мають бути зазначені умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду та умови збереження її стану. Землі сільськогосподарського призначення передаються зазвичай для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з умовами збереження стану об’єкта оренди через дотримання вимог протиерозійної організації території, збереження і поліпшення родючості ґрунтів, внесення мінеральних, органічних добрив.

Умови і строки передачі земельної ділянки орендарю і умови її повернення орендодавцю є також істотними умовами договору. В таких умовах варто приділити особливу увагу питанню розробленню проекту відведення земельної ділянки та визначення сторони, яка нестиме витрати пов’язані з цим. Відведення земельної ділянки з розробленням спеціального проекту носитиме обов’язковий характер у випадку коли поле, на якому розміщена земельна ділянка, не повністю передане в користування одній особі, тоді межі земельної ділянки мають бути суворо дотриманні. Якщо ж власники земельних ділянок цілого поля передають в оренду одній особі свої ділянки, в цьому випадку розроблення проекту при передачі ділянки орендарю не є необхідністю, і з розумності таку умову не передбачають.

Необхідність розроблення проекту відведення земельної ділянки може виникнути при поверненні земельної ділянки орендодавцю, в випадку коли він частинку поля в розмірі своєї ділянки буде використовувати для власних потреб або передасть в оренду іншій особі. За таких умов є необхідність розроблення проекту відведення земельної ділянки і визначення сторони, яка понесе витрати.

В договорі оренди землі мають бути зазначені існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки. Це можуть бути для земель сільськогосподарського призначення обмеження права, яке полягатиме в умові надавати права полювання в установлений час і в установленому порядку. Зазначаються права третіх осіб на цю земельну ділянку.

В договорі оренди землі визначається сторона, яка нестиме ризик випадкового знищення або пошкодження об’єкта оренди чи його частини. Зазвичай цією стороною є орендодавець, але свобода договору дає можливість таку відповідальність покласти на орендаря.

Відповідальність сторін визначається відповідно до законодавства України, але можуть бути передбачені і інші види відповідальності для сторін. Оскільки договір оренди землі розробляється зазвичай орендарем, тому саме орендодавцю варто бути особливо уважним у визначені цих умов.

Також, обов’язковою умовою договору є умова передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Така норма з’явилася в 2008 році в ч. 1 ст. 15 Закону.

Відсутність в умовах договору хоча б однієї з перелічених істотних умов є, відповідно до ч. 2 ст. 15 Закону, підставою визнання такого договору недійсним в судовому порядку.

При укладенні договорів оренди земельних ділянок варто приділяти особливу увагу його змісту та наявності в ньому істотних умов. Договори оренди землі мають гарантувати власникам земельних ділянок гідну плату та збереження властивостей землі. Орендарі також мають бути зацікавлені в правильному складені договорів та вчасному розрахунку з орендодавцями, щоб земельні ділянки якомога довше були в їхньому розпорядженні, не були розірвані або визнані недійсними.

Торохтій Ярослава

юрист Правової групи Юста

27.03.2015